באילו ערים הוארכה תמ"א 38 בשנה נוספת – ומהן ההשלכות לכך?

מצוקת הדיור הקיימת כבר מזה שנים לצד הצורך בחיזוק וחידוש מבני מגורים ישנים מפני רעידות אדמה, הביאו להקמתה של תוכנית המתאר הארצית או בשמה הקצר יותר – תמ"א 38. התוכנית מעניקה שתי חלופות עיקריות לחיזוק וחידוש בניין בודד: תמ"א 38/1 בה התהליך

הוא חיזוק הבניין ותמ"א 38/2, שמטרתה היא הריסת בניין קיים והקמת אחד חדש תחתיו. לצד שני אלו, קיים פרויקט נוסף – פינוי בינוי, שבמסגרתו מחודש מתחם בניינים שלם. המשותף לכל סוגי הפרויקטים הללו הוא היותם מעניקים תמריצים שונים ליזמים ולמתגוררים בבתים, פטור או הנחה במיסוי, זכויות בנייה לדירות נוספות, מאפשרים הגדלת כאלו קיימות וכדומה. אך היכן הם עומדים בימים אלו ומה צופן להם העתיד הקרוב?

במקור, יועדו הפרויקטים מסוג תמ"א 38 בפרט להימשך עד לשנת 2025 אולם עקב ביקורת רבה שספגה התוכנית, הוחלט ב-2019 שלא להאריכה מעבר לשנת 2022. רק לאחרונה לאחר התלבטויות ובאין חלופה הולמת, הוחלט להאריכה בכל זאת עד לחודש אוקטובר 2023. מהן המשמעויות הנלוות לכך ולאן פניה מועדות? הנה כל הפרטים.

עיקרי הביקורת כלפי פרויקטים של תמ"א 38
עיקר הביקורת כלפי הפרויקטים של תמ"א 38 סבבה סביב ההתמקדות בבניין, תוך התעלמות מהצורך בחידוש וחיזוק התשתיות סביבו. כאשר ניתן היתר לבניית בניין חדש, נלקח בחשבון הגידול באוכלוסייה שזה יביא עימו. כך למשל, אם נבנה בניין בן 10 קומות הכולל 4 דירות בכל אחת – מדובר בתוספת של 40 דירות ובממוצע, של כ-180 דיירים חדשים. דיירים אלו ייצרו יותר זבל, ישלחו ילדים לגנים ובתי ספר, יבקרו בגינות משחקים, במרפאות, הם יגדילו את צריכת המים, הגז, החשמל כמו גם את השימוש בכבישים שבתורם גם יבואו עימם פקקי התנועה – כל אלו דורשים פתרונות שאותם תצטרך העירייה לממן.

כמו כן, במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, על שני סוגיהם, וכחלק מהתמריצים שניתנו להם עם קבלת הפטור מתשלום על מס היטל השבחה, נדרשו היזמים לבצע עבודות פיתוח למתחמים סביבתיים וציבוריים, בנוסף לחידוש המבנה עצמו. כתוצאה מכך, הפרויקטים שהוקמו הביאו לירידה באיכות חיי התושבים – לא רק בזמן הבנייה אלא גם לאחריה.

ביקורת נוספת נגעה לאיכות החיזוק בפרויקטים של תמ"א 38/1 בפרט, בהם לא מתקיימת הריסה אלא חיזוק בלבד. לפיה, ישנם בניינים אשר מצבם רעוע במיוחד ועל אף החיזוקים השונים הניתנים להם – הם עדיין יישארו מסוכנים.

מהן ההשלכות של הארכת תמ"א 38 בשנה נוספת?
מאז שנת 2019 שבמהלכה הוכרז על הפסקת הפרויקטים, ניצב השוק בפני אי-ודאות רבה. מדוע? כי פרויקטים אלו נדרשים לצורך חידוש מבנים ולא קיימת עבורם חלופה הולמת. חלופת שקד שבאה לתת מענה לסוגיה המורכבת, טרם קיבלה אישור מלא בממשלה ולכן ניתנה להם הארכה עד לאוקטובר 2023. המשמעות לכך היא שפרויקטים רבים הנמצאים בשלבים מתקדמים, יזדרזו להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה וכאלו שכבר קיבלו אחד, לא ייפסקו לאחר תום התוכנית.

זאת ועוד, מרבית ראשי הערים נוטים להערים קשיים על פרויקטים מסוג זה במטרה לעבור לאלו של פינוי בינוי, שלרוב התכנון העירוני בהם מחושב ונלקח בחשבון. כתוצאה מכך, משך הזמן הנדרש לקבלת היתר בנייה מתארך משמעותית, זאת לצד קשיים נוספים קיימים בדרך לקבלתו.

מה מתרחש בעיר הבירה?
היות ועיקר האחריות עוברת לעירייה, היא תידרש להציג תוכנית כוללת לפיתרון ובכלל זה, הגדרת זכויות הבנייה הניתנות, הקריטריונים הנדרשים להיכלל בפרויקט מסוג זה וכד'. עיריית ירושלים כבר הציגה את החלופה מטעמה:תוכנית 10038 שבמסגרתה, היא ממשיכה להעניק פטור מתשלום היטל השבחה וקובעת אילו מתחמים יכולים לזכות למתיחת פנים או חידוש יסודי. מכאן שתמ"א 38/2 בירושלים צפויה להימשך עד מאי 2025. היא תעניק יותר זכויות בנייה מתמ"א 38 וניתן יהיה להחיל אותה על מבנים בודדים בתנאי שיש בהם יותר משתי קומות, אינם מיועדים להריסה או שימור או נמצאים בתחומי העיר העתיקה. זכויות הבנייה נקבעות בהתאם לסוג המבנה והאזור בו הוא קיים.

ומה המצב בעיריית תל אביב?
אמנם בתל אביב כבר קיימת תכנית הרובעים,אך עיקר הפעילות בה מתמקדת בפרויקטים של פינוי בינוי. ועדת הערר יצאה בפסיקות תקדימיות המטילות קשיים על קידום פרויקטים מסוג תמ"א 38/2 כמו למשל, לאכוף את ההחלטה המחייבת הוספת ממ"ד בכל דירה. עד עתה, כל פרויקט החליט האם להקים ממ"ד בכל דירה או להוסיף ממ"ק קומתי לטובת גמישות תכנונית בדירות שנבנו. דיירים רבים העדיפו את האפשרות של ממ"ק במקרים בהם גודל המגרש לא אפשר הוספת ממ"דים ללא הקטנה בגודל הדירות. בהחלטה תקדימית שהתקבלה קבעה הוועדה כי מעתה לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לפרויקט מסוג תמ"א 38/2 ללא הוספת ממ"ד – דבר המעמיד בסימן שאלה הוצאה לפועל של פרויקטים רבים שכבר נמצאים על הכוונת.

עדיין לא ברור מה יעלה בגורלה של תמ"א 38 אך נראה שהכיוון הולך דווקא לקידום פרויקטי פינוי בינוי, הנותנים מענה גם לצרכים סביבתיים ואפשרות לגידול רב יותר במספר יחידות הדיור המוצעות. בירושלים קיימת תוכנית ארוכת טווח יחסית לשיקום ושימור מבנים בודדים ויתר הערים בישראל צפויות ללכת בעקבותיה, עד לסיומם של פרויקטים מסוג תמ"א 38 ו-38/2 בשנה הבאה.